월세 원룸 계약, 호구되지 않는 아주 쉬운 방법 (초보자 필독!)
목차
- 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
- 계약서 작성 시 꼼꼼히 챙겨야 할 필수 항목
- 잔금 지급 및 이사 당일 점검 사항
- 전입신고와 확정일자, 왜 중요할까요?
- 계약 종료 시 보증금 반환을 위한 팁
계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
원룸 계약은 설레는 일이지만, 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 소중한 보증금을 지키고 안전한 계약을 위해 계약서를 쓰기 전 반드시 확인해야 할 사항들을 알려드릴게요.
가장 먼저, 중개사무소의 정식 등록 여부를 확인해야 합니다. 사무소에 걸려있는 개업공인중개사 등록증과 공제증서를 확인하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 한국공인중개사협회 웹사이트에서 해당 중개사의 정보가 맞는지 교차 확인하는 것이 좋습니다. 믿을 수 있는 중개사를 통해야 혹시 모를 분쟁 발생 시 도움을 받을 수 있습니다.
다음으로, 집을 보러 갈 때 반드시 등기부등본을 꼼꼼하게 열람해야 합니다. 등기부등본은 계약하려는 부동산의 소유권 관계와 권리 관계를 기록한 공적인 문서입니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조 등 물리적인 현황을 담고 있습니다. 계약서상의 주소와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 현재 소유주가 누구인지, 압류나 가압류, 가처분 같은 소유권에 대한 법적 분쟁 여부가 있는지 확인해야 합니다. 만약 현재 소유주가 아닌 다른 사람과 계약을 한다면 위임장과 인감증명서를 요구하고, 위임장에 기재된 내용과 인감증명서의 인감도장이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 을구: 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 주로 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 근저당권은 쉽게 말해 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 내역을 의미합니다. 근저당권 설정 금액이 너무 크면, 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 선순위 채권이라고도 불리는 이 근저당권 금액과 내 보증금의 합이 집값의 60~70%를 넘지 않는 곳을 선택하는 것이 안전합니다.
마지막으로, 건축물대장을 통해 등기부등본과 동일한지 확인해야 합니다. 특히 불법 건축물 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 불법 건축물은 임대차 계약이 가능하지만, 추후 집주인에게 이행강제금이 부과될 수 있고, 이로 인해 집주인과의 분쟁이 발생하거나 전세대출이 거절되는 문제가 생길 수 있습니다. 또한, 주거용 오피스텔이나 원룸의 용도가 ‘업무시설’로 되어 있는 경우도 있으므로, 건축물대장에 ‘주거용’으로 명시되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
계약서 작성 시 꼼꼼히 챙겨야 할 필수 항목
계약서를 작성하는 순간은 긴장의 연속입니다. 이 순간에 놓치지 말고 꼭 챙겨야 할 필수 항목들이 있습니다.
가장 중요한 것은 계약 당사자 확인입니다. 계약서에 기재된 임대인(집주인)의 신분증과 등기부등본에 나온 소유주가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 반드시 확인해야 합니다. 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감 도장이 동일한지 비교하는 것이 중요합니다.
다음은 특약사항을 구체적으로 기재하는 것입니다. 특약은 임대인과 임차인이 합의한 추가적인 약속을 의미합니다. 예를 들어, “보증금은 전세자금 대출 실행이 불가할 경우 반환한다”, “계약 전 발생한 시설물 파손은 임대인이 수리한다” 같은 내용을 구체적으로 명시해야 합니다. 또한, 월세나 관리비의 자동이체일이나, 원상복구의 범위를 명확히 하는 것도 분쟁을 예방하는 좋은 방법입니다. 관리비에 포함되는 항목(인터넷, 수도세, 전기세 등)을 구체적으로 명시하고, 월세 및 관리비의 연체 시 지연 이자율 등을 명확히 기재하는 것도 도움이 됩니다.
또한, 계약서에 보증금과 월세, 계약 기간, 임대료 납입일 등을 정확하게 기재해야 합니다. 보증금과 월세는 반드시 숫자로 쓰고 한글로 병기하여 오류를 방지해야 합니다. 계약 기간은 1년, 2년 등으로 명확하게 정하고, 계약 만료 시점에 대한 조항도 함께 포함시키는 것이 좋습니다.
잔금 지급 및 이사 당일 점검 사항
계약금을 지급하고 계약서를 작성했더라도 안심하긴 이릅니다. 잔금을 지급하고 이사하는 날까지 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
잔금을 지급하기 전, 등기부등본을 다시 한번 확인해야 합니다. 계약서 작성 이후 잔금 지급일까지 등기부등본에 새로운 근저당권이 설정되거나 압류가 들어오는 등의 변동 사항이 발생할 수 있기 때문입니다. 만약 변동이 있다면 잔금 지급을 중단하고 중개사에게 즉시 확인을 요청해야 합니다.
이사하는 날에는 계약했던 집의 시설물을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 옵션으로 제공된 가전제품들이 정상적으로 작동하는지, 문이나 창문은 잘 열리고 닫히는지, 벽지나 바닥에 훼손된 부분은 없는지 확인해야 합니다. 만약 문제가 있다면 사진이나 동영상을 찍어 증거를 남겨두고 즉시 집주인이나 중개사에게 알려야 합니다. 그래야 나중에 퇴거 시 원상복구 문제로 불필요한 분쟁이 생기는 것을 막을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자, 왜 중요할까요?
전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지키는 가장 중요한 보호 장치입니다.
전입신고는 새로운 거주지로 주소지를 옮겼음을 행정기관에 신고하는 절차입니다. 전입신고를 완료하면 대항력이 발생합니다. 대항력이란 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 집주인이나 경매 낙찰자에게 내 임차권을 주장하고 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24 웹사이트를 통해 간단하게 할 수 있습니다.
확정일자는 주택 임대차 계약서에 법률상 효력을 갖게 하는 날짜를 말합니다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 우선하여 내 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 마찬가지로 주민센터나 인터넷등기소 웹사이트에서 받을 수 있습니다.
이 두 가지를 모두 갖춰야만 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 특히 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 좋습니다. 이사의 효력은 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금을 치르고 이사 당일 바로 신고를 완료해야 안전합니다.
계약 종료 시 보증금 반환을 위한 팁
계약 기간이 끝나갈 때쯤, 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 준비를 시작해야 합니다.
계약 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 계약 연장 여부를 명확하게 알려야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않거나 임차인이 갱신을 원할 경우 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 계약 연장을 원치 않는다면, 계약 만료 2개월 전까지는 계약 종료 의사를 확실하게 전달해야 합니다. 통화 녹음이나 문자메시지 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우를 대비해 임차권 등기명령 제도를 알아두는 것도 중요합니다. 이 제도는 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법적 절차입니다. 임차권 등기명령을 신청하면 등기부등본에 임차권이 등기되어, 집주인은 해당 부동산을 쉽게 처분할 수 없게 됩니다.
마지막으로, 보증금을 반환받는 날에는 집 상태를 다시 한번 확인하고, 추가적인 훼손이 없는지 점검해야 합니다. 보증금 반환이 원활하게 이루어진 후, 열쇠를 반납하거나 도어락 비밀번호를 변경하는 등 모든 절차를 마무리하면 됩니다.