곤란한 계약, 단칼에 끝내는 ‘계약 해제권’ 완전 정복 가이드
목차
- 계약 해제권, 왜 필요할까요?
- 법정 해제권: 법이 보장하는 만능키
- 이행지체: 약속을 미루는 상대방에게
- 이행불능: 약속 자체가 불가능해졌을 때
- 불완전이행: 약속은 했지만 제대로 못 지켰을 때
- 채권자지체: 내가 먼저 협조해야 할 때
- 채무불이행에 따른 손해배상청구
- 약정 해제권: 미리 정해두는 안전장치
- 합의 해제: 깔끔하게 끝내는 가장 좋은 방법
- 계약 해제권, 행사하려면 어떻게 해야 할까요?
- 계약 해제의 효과: 계약이 없었던 상태로 되돌리기
- 자주 묻는 질문(FAQ)
계약 해제권, 왜 필요할까요?
살다 보면 예상치 못한 일이 생기기 마련입니다. 공들여 맺은 계약이 상대방의 태만이나 예상치 못한 상황으로 인해 틀어지는 경우를 겪을 수 있습니다. 이때 계약을 없었던 상태로 되돌리고 싶을 때 필요한 것이 바로 계약 해제권입니다. 계약 해제권은 계약의 효력을 소멸시켜 계약이 처음부터 없었던 것처럼 만드는 강력한 권리입니다. 단순히 계약을 파기하는 것과는 다르게, 법적인 근거를 가지고 있기 때문에 내 권리를 보호하고 손해를 최소화하는 중요한 수단이 됩니다. 하지만 많은 분들이 계약 해제권이 무엇이고, 어떤 상황에서 사용할 수 있는지, 어떻게 행사해야 하는지 잘 모르고 계십니다. 오늘 이 글을 통해 계약 해제권의 모든 것을 쉽고 명확하게 알려드릴 테니, 앞으로 계약 관련 문제가 생겼을 때 당황하지 않고 현명하게 대처할 수 있게 되실 겁니다.
법정 해제권: 법이 보장하는 만능키
계약 해제권은 크게 법률의 규정에 따라 발생하는 법정 해제권과 당사자 간의 합의에 따라 발생하는 약정 해제권으로 나뉩니다. 먼저, 법정 해제권은 민법에서 규정하고 있는 가장 일반적인 해제권으로, 다음과 같은 경우에 발생합니다.
이행지체: 약속을 미루는 상대방에게
계약의 가장 기본적인 원칙은 ‘약속은 지켜야 한다’는 것입니다. 만약 상대방이 약속한 시기까지 채무를 이행하지 않거나, 이행할 의사를 명확히 밝히지 않는 경우를 이행지체라고 합니다. 예를 들어, 특정 날짜까지 물건을 배송하기로 했는데 약속을 어긴 경우나, 공사 기한을 계속 미루는 경우 등이 여기에 해당합니다. 이 경우, 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 먼저 ‘상당한 기간’을 정하여 이행을 촉구해야 합니다. 이 촉구는 일반적으로 내용증명과 같은 서면으로 하는 것이 좋습니다. 만약 이행 촉구 기간이 지났는데도 상대방이 이행하지 않으면, 그때서야 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 밝힌 경우나, 결혼식 예식장 예약처럼 정해진 날짜에 이행이 이루어져야만 하는 계약(정기행위)의 경우, 최고 없이 바로 해제할 수 있습니다.
이행불능: 약속 자체가 불가능해졌을 때
이행지체가 단순히 ‘늦는’ 문제라면, 이행불능은 ‘절대로 이행할 수 없는’ 상태를 말합니다. 계약 체결 시점에는 이행이 가능했지만, 그 이후 채무자의 귀책사유로 인해 이행이 불가능해진 경우입니다. 예를 들어, 특정 그림을 팔기로 했는데, 계약 이후 채무자의 실수로 그림이 불에 타버린 경우나, 특정 건물을 철거하기로 했는데, 계약 이후 불법 건축물로 지정되어 철거가 불가능하게 된 경우가 여기에 해당합니다. 이행불능의 경우, 이행지체와 달리 최고 절차 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있습니다. 이행이 불가능하다는 것이 명확하므로 굳이 이행을 촉구할 필요가 없기 때문입니다.
불완전이행: 약속은 했지만 제대로 못 지켰을 때
불완전이행은 이행을 하긴 했지만, 그 이행이 완전하지 않은 경우입니다. 채무를 이행하긴 했지만, 하자가 있거나 불완전하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 상태를 말합니다. 예를 들어, 최신형 스마트폰을 주문했는데 흠집이 있거나 작동이 제대로 되지 않는 제품을 받은 경우, 혹은 공사를 완료했지만 설계도와 다르게 부실하게 시공된 경우가 불완전이행에 해당합니다. 불완전이행은 이행이 가능한지 여부에 따라 다시 구분됩니다. 만약 하자를 보완하여 완전한 이행이 가능하다면 이행지체와 같이 최고를 통해 완전한 이행을 촉구한 후 해제권을 행사할 수 있습니다. 반면, 하자를 보완하는 것이 불가능하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 이행불능과 같이 최고 없이 바로 해제할 수 있습니다.
채권자지체: 내가 먼저 협조해야 할 때
채권자지체는 채무자가 이행을 하려고 하는데, 채권자의 협조 부족으로 이행이 지연되는 경우를 말합니다. 예를 들어, 물건을 배송하려는데 수취인인 채권자가 주소를 잘못 알려주거나 연락이 두절되어 물건을 받지 못하는 경우입니다. 민법은 채권자지체를 채무불이행으로 보지는 않지만, 채권자지체로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없게 되거나 채무자에게 막대한 손해가 발생하는 경우 채무자에게 계약 해제권이 발생할 수 있습니다.
채무불이행에 따른 손해배상청구
위에서 설명한 이행지체, 이행불능, 불완전이행과 같은 채무불이행이 발생하면, 계약 해제권 행사와 더불어 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 해제는 계약을 없었던 상태로 되돌리는 것이고, 손해배상은 채무불이행으로 인해 입은 손실을 금전적으로 보상받는 것입니다. 이 두 가지 권리는 별개로 행사할 수 있습니다. 예를 들어, 이행지체로 계약을 해제하여 계약금을 돌려받는 것 외에, 지연으로 인해 추가적으로 발생한 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다.
약정 해제권: 미리 정해두는 안전장치
약정 해제권은 법률에 규정된 내용이 아니라, 계약 당사자들이 합의하여 ‘이런 일이 발생하면 계약을 해제할 수 있다’고 미리 정해놓는 것입니다. 예를 들어, 부동산 매매 계약에서 계약금 포기/배액 상환 조항이 대표적인 약정 해제권입니다. ‘매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 바로 이것입니다. 이 외에도 ‘특정 서류를 제출하지 못하면’, ‘특정 날짜까지 허가가 나지 않으면’ 등의 조건을 붙여 약정 해제권을 설정할 수 있습니다. 약정 해제권은 법정 해제권과 달리 최고 절차 등이 필요 없이 약정한 조건이 충족되면 바로 해제할 수 있어 신속한 해결이 가능하다는 장점이 있습니다.
합의 해제: 깔끔하게 끝내는 가장 좋은 방법
합의 해제는 말 그대로 계약 당사자 양쪽이 합의하여 계약을 해제하는 것입니다. 법적인 요건이나 조건 없이 당사자들의 의사만으로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 관계를 원만하게 끝내고 싶을 때 가장 좋은 방법입니다. 합의 해제 시에는 해제에 따른 원상회복이나 손해배상 문제도 함께 합의하여 해결할 수 있으므로, 복잡한 법적 분쟁을 피할 수 있습니다. 단, 합의 해제는 반드시 쌍방의 동의가 있어야 합니다. 일방의 의사만으로는 합의 해제가 성립되지 않습니다.
계약 해제권, 행사하려면 어떻게 해야 할까요?
계약 해제권을 행사하기 위해서는 명확한 의사표시가 필요합니다. 구두로 하는 것도 가능하지만, 추후 분쟁을 막기 위해서는 내용증명과 같은 서면으로 통지하는 것이 가장 확실합니다. 통지서에는 ‘어떤 계약을’, ‘어떤 사유(이행지체, 이행불능 등)로’, ‘언제부로’ 해제하는지를 명확하게 기재해야 합니다. 특히, 이행지체를 이유로 해제할 경우, 앞서 설명했듯이 반드시 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후 해제의 의사를 통지해야 합니다.
계약 해제의 효과: 계약이 없었던 상태로 되돌리기
계약이 해제되면 계약은 처음부터 없었던 것과 같은 상태가 됩니다. 이를 원상회복의무라고 합니다. 계약 이행으로 받은 것이 있다면 모두 돌려줘야 합니다. 예를 들어, 부동산 매매 계약이 해제되면 매도인은 받은 계약금을 돌려주고, 매수인은 부동산을 돌려줘야 합니다. 만약 돌려줄 돈이 있다면 받은 날로부터 이자를 가산하여 반환해야 합니다. 또한, 계약 해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않으므로, 해제로 인해 입은 손해가 있다면 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 계약금만 지급한 상태인데, 계약을 해제할 수 있나요?
- A. 네, 가능합니다. 계약금은 해약금의 성격을 가지고 있기 때문에, 계약금만 주고받은 단계에서는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금이나 잔금을 지급하기 전까지만 가능한 권리입니다.
- Q. 상대방이 전화를 받지 않는데, 계약 해제 통지는 어떻게 하나요?
- A. 내용증명 우편을 이용하는 것이 가장 좋습니다. 내용증명은 상대방이 수령하지 않더라도 발송했다는 사실 자체가 증명되므로, 통지가 이루어졌음을 증명하는 중요한 증거가 됩니다.
- Q. 계약 해제와 계약 취소는 같은 건가요?
- A. 다릅니다. 계약 해제는 채무불이행 등 계약 이행 과정에서 발생하는 문제로 인해 계약을 장래에 소멸시키는 것이고, 계약 취소는 계약 체결 당시부터 존재했던 사기, 강박, 착오, 제한 능력 등의 문제로 인해 계약의 효력을 소급적으로 무효화하는 것입니다. 해제는 계약의 유효한 성립을 전제로 하지만, 취소는 계약 자체가 처음부터 무효였음을 주장하는 것입니다.